Qualquer construção residencial deve seguir normas e legislações pré-estabelecidas pelo poder público. Embora existam algumas regras gerais para todo o Brasil, definidas pela NBR 15575, a maior parte das definições é feita pela prefeitura de cada município, que estipula diferentes condições para cada região da cidade, conforme seu plano diretor. Quando a casa se encontra num loteamento ou condomínio, além disso, existem as regras de padrão construtivo impostas pela associação de moradores ou administração do local, previstas em regulamento interno. Estas regras, em geral, são elaboradas em conjunto com a equipe técnica da loteadora ou urbanizadora e visam garantir um padrão uniforme para todas as residências, além de certa harmonia visual para o conjunto de casas.
É importante esclarecer que estas regras não interferem, na maioria das vezes, no design da casa. O que elas pretendem é definir detalhes técnicos e ambientais, como a área do terreno que pode ser construída, o recuo da entrada da casa em relação à calçada, o espaço entre a construção e o muro do vizinho etc. Este é o chamado regulamento construtivo, elaborado para que todas as construções respeitem o conceito urbanístico proposto.
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Uma vez respeitadas estas condições, o dono do imóvel, juntamente com seu arquiteto, costuma ter liberdade para elaborar o projeto como bem entender. Mas, deve-se lembrar, este mesmo projeto deve ser aprovado pela associação antes que a obra comece.
Ao conceber um novo loteamento, a urbanizadora observa uma série de regras ambientais e paisagísticas. São questões como largura das ruas, das calçadas, inclinações de terreno, porcentagem de área verde e a reserva da Área de Proteção Permanente – APP. Desta forma, todas as áreas comuns e as casas particulares devem estar integradas a este ‘masterplan’.
Para se ter uma ideia mais clara, vamos usar um determinado loteamento de médio/alto padrão de exemplo. Em seu regulamento construtivo, ele estipula os seguintes padrões para os lotes de, no mínimo, 300 m² e testada mínima (largura do terreno) de 12 metros:
Taxa de ocupação (porcentagem do terreno ocupada pela edificação): 50%
Taxa de permeabilidade (área permeável sem qualquer edificação): 25%
Número máximo de pavimentos: 2
Recuo frontal: 5 metros
Recuos laterais: 1,5 metro
Recuo de fundo: 3 metros
Recuo entre beirais da edificação principal e da edícula: 3 metros
Altura máxima da edificação: 11 metros
Altura mínima do muro: 2,4 metros
O regulamento também prevê uma série de condições complementares, como altura do pé direito da edícula, porcentagem do tamanho da edícula em relação à edificação principal, detalhamento das instalações hidráulicas e elétricas e várias outras regras específicas. Todas elas devem ser observadas pelo arquiteto na primeira etapa de elaboração de um projeto.
Uma vez respeitadas todas essas regras de padrão construtivo, as chances de o proprietário ter qualquer problema no futuro em relação à estrutura de sua casa diminui consideravelmente. Além disso, com todos observando os mesmos padrões, o empreendimento ganha em beleza e tem o poder de deixar o dia a dia mais satisfatório.
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